O que é o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento

O que entra no CET

A taxa de juros anunciada pelo banco é só uma parte do custo. O CET incorpora os demais encargos obrigatórios do contrato:

• Juros do financiamento (a taxa nominal anunciada).
• Seguro MIP — cobre morte e invalidez do comprador.
• Seguro DFI — cobre danos físicos ao imóvel.
• Tarifa de administração / manutenção, quando houver.
• Outros encargos, como avaliação do imóvel e, em alguns casos, IOF.

Por isso o CET é sempre maior que a taxa de juros anunciada. É ele que reflete o custo real.

Por que o CET importa na hora de comparar

Dois bancos podem anunciar a mesma taxa de juros e, ainda assim, cobrar custos finais diferentes — porque os seguros e tarifas variam. Comparar apenas a taxa nominal pode levar à proposta errada.

O CET, expresso em % ao ano, coloca todas as propostas na mesma base: quanto menor o CET, mais barato é o financiamento como um todo.

Como reduzir o CET

• Dê uma entrada maior: financiar menos reduz juros e seguros.
• Compare seguros — em muitos casos é possível contratar o seguro habitacional fora do banco.
• Negocie a taxa e as tarifas, especialmente se você é correntista.
• Prefira prazos menores quando o orçamento permitir.

Como validamos os cálculos

Conferimos os sistemas SAC e Price contra o quadro publicado no Guia do Crédito com Garantia de Imóvel Itaú, com referência de junho de 2024: crédito de R$ 100.000 em 240 meses, taxa de 1,59% a.m., parcelas e CET informados para os dois sistemas.

As parcelas foram comparadas diretamente com margem de R$ 1,50. O CET foi reconciliado com tolerância de 0,10 ponto percentual usando um custo inicial agregado implícito, porque o quadro publica o CET final sem discriminar cada encargo. Esse valor não representa uma tarifa nominal declarada pelo Itaú.

Limite da evidência: como a fonte não publica o detalhamento dos custos nem as datas dos fluxos, o custo agregado foi retrocalculado e o primeiro período do teste foi fixado em 30 dias. Assim, o fixture confere as parcelas e a reconciliação do CET, mas não valida o solver de forma independente nem arbitra a convenção de juros do primeiro período entre mês cheio e pro rata.

Escopo da conferência: SAC e Price foram validados no crédito prefixado. No exemplo imobiliário oficial do Itaú, uma execução auxiliar sem índice reproduz as taxas e bases de MIP/DFI na contratação; o fixture com TR reproduz a tarifa e os totais das três primeiras prestações dentro de R$ 1,50. O CET publicado de 10,43% não é reproduzido: ao projetar a TR informada nos 300 fluxos, o motor calcula 11,72%, e o documento não divulga datas, todos os fluxos nem as demais despesas usadas naquele CET. A cobrança dupla de seguros é uma opção explícita. Isso não valida TR, IPCA nem combinações específicas de apólice; confira sempre a proposta e o CET do seu banco.

Exemplo com números reais

Para comparar os sistemas com uma base comum, usamos o cenário de referência do app: imóvel de R$ 400.000, entrada de 20%, taxa de 11,5% a.a. e prazo de 360 meses. Os números abaixo são calculados pelo mesmo @loan-engine usado no simulador durante o build.

É uma referência para entender a ordem de grandeza. Custos, datas, seguros e indexadores da sua proposta podem mudar o resultado.

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