Guia Completo: Como Comprar seu Primeiro Imóvel

Realizar o sonho da casa própria é um marco importante na vida financeira. Este guia apresenta todos os passos necessários para comprar seu primeiro imóvel de forma segura e inteligente.

Fase 1: Planejamento Financeiro

Defina seu Orçamento Real

30% da renda: Regra básica para parcelas 20-30% de entrada: Valor necessário para financiamento 10% extras: Custos cartório, ITBI, decoração

Calcule sua Capacidade de Compra

Exemplo - Renda familiar R$ 8.000:
- Parcela máxima: R$ 2.400 (30%)
- Entrada disponível: R$ 60.000
- Valor do imóvel: R$ 200.000 a R$ 300.000

Monte sua Reserva

6 meses: Emergência (parcelas + despesas) Entrada completa: Não use toda reserva Custos extras: ITBI (2-3%), cartório (1%), mudança

Fase 2: Conhecendo o Mercado

Tipos de Imóvel

Imóvel Novo

• Vantagens: Garantia, financiamento facilitado, MCMV
• Desvantagens: Mais caro, demora entrega
• Documentação: Simplificada

Imóvel Usado

• Vantagens: Pronto para morar, negociação
• Desvantagens: Pode precisar reformas
• Documentação: Mais complexa

Imóvel na Planta

• Vantagens: Preço menor, personalização
• Desvantagens: Risco construtora, demora
• Cuidados: Patrimônio de afetação, reputação construtora

Regiões e Localização

Proximidade trabalho: Economia tempo/dinheiro Infraestrutura: Transporte, escolas, hospitais Valorização: Potencial crescimento da região Segurança: Índices criminalidade

Fase 3: Programas Governamentais

Casa Verde e Amarela (Ex-MCMV)

Faixa 1 (até R$ 2.640)

• Subsídio: Até R$ 47.500
• Taxa: 4,5% ao ano
• Entrada: Mínima

Faixa 1,5 (R$ 2.640 a R$ 4.400)

• Subsídio: Até R$ 29.000
• Taxa: 5,5% ao ano
• Vantagens: Menor entrada

Faixa 2 (R$ 4.400 a R$ 8.000)

• Subsídio: Até R$ 25.000
• Taxa: 6,5% ao ano
• FGTS: Pode usar entrada

Carta de Crédito FGTS

Valor: Até R$ 190.000 Subsidiado: Para baixa renda Taxa: 4,5% ao ano Uso: Compra, construção ou reforma

Pró-Cotista FGTS

Desconto: 5 a 40 pontos percentuais Requisitos: Conta FGTS há 3 anos Benefício: Redução da taxa de juros

Fase 4: Usando o FGTS

FGTS como Entrada

Requisitos básicos:

• 3 anos de trabalho com carteira assinada
• Não ter imóvel em financiamento SFH
• Imóvel residencial na mesma cidade do trabalho

Valores permitidos:

• Saldo disponível: Total da conta
• Limite: R$ 190.000 (2025)
• Percentual: Até 50% do valor do imóvel

FGTS para Amortização

Periodicidade: A cada 2 anos Aniversário: Mês de nascimento do trabalhador Estratégia: Reduzir prazo vs reduzir parcela

Fase 5: Escolhendo o Financiamento

SAC vs Price: Qual Escolher?

Escolha SAC se:

• Renda alta no momento
• Quer pagar menos juros
• Pode com parcela inicial maior
• Planeja amortizar rapidamente

Escolha Price se:

• Renda justa no momento
• Prefere previsibilidade
• Espera crescimento de renda
• Quer facilitar planejamento

Bancos Recomendados

1ª opção: Caixa Econômica

• Melhores taxas
• Programas governamentais
• Facilidade FGTS

2ª opção: Banco do Brasil

• Boas condições funcionários públicos
• Relacionamento bancário

3ª opção: Bancos privados

• Itaú, Santander, Bradesco
• Compare taxas e condições

Fase 6: Documentação

Documentos Pessoais (você + cônjuge)

• RG, CPF, comprovante residência
• Certidão nascimento/casamento
• Título eleitor + última votação
• Carteira trabalho + 3 últimos holerites
• Declaração IR (2 anos)
• Extratos bancários (6 meses)

Verificações Obrigatórias

• SPC/Serasa: Consulta atualizada
• Receita Federal: Situação CPF regular
• INSS: Extrato contribuições

Fase 7: Processo de Compra

1. Escolha do Imóvel

• Visite várias opções
• Verifique documentação
• Negocie preço e condições
• Faça proposta por escrito

2. Sinal e Compromisso

• Sinal: 1-5% do valor
• Contrato preliminar: Condições claras
• Prazos: Financiamento e escritura
• Multas: Por desistência

3. Aprovação Financiamento

• Documentação completa
• Avaliação do imóvel
• Aprovação final
• Assinatura contrato

4. Escritura e Registro

• ITBI: Imposto transmissão
• Cartório: Taxas registro
• Escritura: Assinatura presencial
• Registro: Matrícula seu nome

Fase 8: Custos Extras

Custos Obrigatórios

ITBI: 2-3% valor imóvel (varia por cidade) Cartório: R$ 1.000 a R$ 3.000 Registro: R$ 500 a R$ 1.500 Seguro: 0,3-0,5% valor financiado/ano

Custos Opcionais

Vistoria: R$ 500 a R$ 1.500 Advocacia: R$ 1.000 a R$ 5.000 Corretagem: 3-6% (geralmente vendedor paga)

Após a Compra

Mudança: R$ 500 a R$ 2.000 Mobília básica: R$ 10.000 a R$ 30.000 Reformas: 10-20% valor imóvel Condomínio: Verificar valor mensal

Fase 9: Dicas Importantes

Antes de Decidir

1. Visite em horários diferentes
2. Converse com vizinhos
3. Verifique transporte público
4. Pesquise planos futuros região
5. Calcule todos os custos

Durante a Negociação

1. Pechinche sempre
2. Negocie custos extras
3. Peça desconto à vista
4. Verifique documentação
5. Use corretor confiável

Armadilhas Comuns

Pressa excessiva: Decidir sem pesquisar Documentação irregular: Imóvel com problemas Custos ocultos: Taxas não informadas Superestimar renda: Parcela muito alta Não ter reserva: Para emergências

Checklist do Primeiro Imóvel

Financeiro

• [ ] Reserva de emergência constituída
• [ ] Entrada disponível (não é toda reserva)
• [ ] Renda comprovada há 2 anos
• [ ] CPF sem restrições
• [ ] Simulação financiamento aprovada

Documentação

• [ ] Documentos pessoais atualizados
• [ ] Comprovação renda organizada
• [ ] Consultas SPC/Serasa realizadas
• [ ] FGTS disponível para uso

Imóvel

• [ ] Documentação regular verificada
• [ ] Localização avaliada
• [ ] Preço pesquisado no mercado
• [ ] Vistoria técnica realizada

Legal

• [ ] Contrato preliminar assinado
• [ ] Prazos definidos claramente
• [ ] Advogado consultado
• [ ] Seguro contratado

Simulação Prática

Perfil: Casal, renda R$ 10.000, FGTS R$ 40.000

Cenário Realista

• Valor imóvel: R$ 350.000
• Entrada FGTS: R$ 40.000
• Financiamento: R$ 310.000
• Parcela SAC: R$ 2.890 (primeira)
• Parcela Price: R$ 2.630 (fixa)
• Comprometimento: 26-29% da renda

Conclusão

Comprar o primeiro imóvel exige planejamento, paciência e conhecimento. Não tenha pressa, pesquise muito e use todos os benefícios disponíveis para sua faixa de renda.

O sonho da casa própria é possível com organização e as ferramentas certas. Use nossa calculadora para simular diferentes cenários e encontrar a melhor opção para seu perfil.

---

Lembre-se: este é um investimento para toda vida. Pesquise, compare e tome decisões conscientes.