Por que a parcela real fica maior que a simulada? MIP, DFI e taxas
A parcela principal mostra amortização e juros, mas o boleto imobiliário também pode trazer seguros obrigatórios e tarifa administrativa. Quando a simulação omite esses itens ou usa a base errada, a parcela real aparece maior.
O que compõe a parcela real
- Amortização: reduz o saldo devedor.
- Juros: incidem sobre o saldo conforme a taxa contratada.
- MIP: seguro de morte e invalidez permanente.
- DFI: seguro de danos físicos ao imóvel.
- Tarifa administrativa mensal, quando prevista no contrato.
No resumo e nas exportações do app, o total aparece como “Seguros: MIP + DFI”, separado dos demais custos mensais.
MIP e DFI usam bases diferentes
A SUSEP informa que o limite da cobertura MIP acompanha o saldo devedor a cada mês. Como convenção de cálculo do app, a taxa mensal informada é aplicada a essa base; a alíquota depende da faixa etária do proponente e pode mudar durante o contrato.
Para o DFI, a SUSEP relaciona o limite da cobertura ao valor de avaliação atualizado do imóvel. A convenção de cálculo do app aplica a taxa mensal informada ao valor do imóvel; por isso o componente tende a permanecer mais estável — salvo atualização prevista na apólice.
Os presets por idade são “estimativa — confira sua apólice”. A taxa MIP continua editável, porque seguradora, produto, composição de renda e reenquadramento podem mudar o valor real.
Exemplo bancário conferido
O exemplo oficial histórico do Itaú usa imóvel de R$ 100.000, financiamento SAC de R$ 80.000 em 300 meses, comprador de 28 anos, MIP de 0,0202% a.m., DFI de 0,01337% a.m. e tarifa administrativa de R$ 25. A tabela discrimina esses itens nas três primeiras prestações.
Na primeira prestação, o material cobra dois meses de MIP e DFI: uma competência na assinatura e outra no primeiro vencimento. Essa convenção fica disponível como escolha explícita no app e retira os seguros da última parcela. O documento histórico mantém o MIP sobre o valor original nas linhas publicadas; o motor reduz a base com o saldo devedor. Em uma execução auxiliar sem índice, a primeira competência valida exatamente as taxas e bases na contratação; as linhas seguintes do fixture com TR validam apenas os totais dentro da tolerância de R$ 1,50. A diferença conhecida na ordem da TR também está nessa tolerância, que não comprova a correção monetária. O CET publicado de 10,43% não é reproduzido: a projeção da TR no motor resulta em 11,72%, e faltam no documento os 300 fluxos, datas e demais despesas necessários para reconciliá-lo.
Como aproximar o boleto no simulador
- Informe a idade e aplique o preset MIP somente como ponto de partida.
- Substitua MIP e DFI pelas taxas da sua apólice ou proposta.
- Selecione a cobrança mensal ou duas competências na primeira parcela conforme sua apólice.
- Informe a tarifa administrativa em reais por mês.
- Compare o total da primeira parcela com o boleto e confira o CET.
Exemplo com números reais
Para comparar os sistemas com uma base comum, usamos o cenário de referência do app: imóvel de R$ 400.000, entrada de 20%, taxa de 11,5% a.a. e prazo de 360 meses. Os números abaixo são calculados pelo mesmo @loan-engine usado no simulador durante o build.
| Indicador | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 3.804,88 | — |
| Última parcela SAC | R$ 896,59 | — |
| Total de juros | R$ 526.335,15 | R$ 771.416,53 |
| CET | 11,48% | 11,48% |
É uma referência para entender a ordem de grandeza. Custos, datas, seguros e indexadores da sua proposta podem mudar o resultado.
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